Espanjassa asunnon osto on kiinteistökauppaa, vaikka kyseessä olisi kerrostalohuoneiston osto. Huoneiston haltija omistaa asunnon lisäksi suoraan osuutensa tonttiin kuuluvasta maasta. Suomessa vastaavassa tilanteessa ostetaan osake asunto-osakeyhtiöstä.
Osakkeet oikeuttavat huoneiston hallintaan, mutta varsinaisena omistajana on asunto-osakeyhtiö. Huomioitava vakuutuksia mietittäessä myös mahdolliset vesivahingot yms. jotka ovat asunnonomistajan vastuulla eivätkä taloyhtiön.
Espanjassa huoneistot ovat suoria kiinteistöomistuksia. Juuri tästä syystä Espanjassa jokainen asunnon osto on kiinteistökauppa, joka on lainhuudatettava notaarilla ja kiinteistö merkittävä maarekisteriin ennen kuin kauppa on lopullisesti virallisesti vahvistettu. Sama pätee myös mahdollista erillistä autotallia tai autopaikkaa, joista tehdään oma escrituransa.
Autopaikan yhteydessä on usein myös varastohuone (trastero), joka sekin merkitään escrituraan. Kunnan vuosittain perimä kiinteistövero (IBI) maksetaan kaikkien kiinteistöjen, myös autotallipaikkojen osalta.
ASUNNON TARKASTAMINEN JA ARVIOIMINEN
Kun toiveiden mukainen asunto on löytynyt, kannattaa ennen sopimusten tekoa katsoa pintaa syvemmälle eli tarkistuttaa, että asunnon kunto on lupausten mukainen. Asunnonostaja voi tutkituttaa ostettavan kiinteistön kunnon virallisella arviointiyrityksellä. Tällöin saa oikean kuvan asunnon kunnosta ja rakentamisen tasosta sekä pyydetystä hinnasta.
Tarkastus on maksullinen ja siitä kertyy kuluja asunnon arvon mukaan. Arviointiyritys kokoaa asunnon tiedot erityiseen kirjaan, joka jää asunnon ostajalle. Pankki suorituttaa arvion mikäli asuntoon haetaan lainaa ja arvion suorittaa pankista riippumaton toimiva alan yritys. Kulut maksaa ostaja.
Arvioinnissa kiinnitetään huomiota asunnon kuntoon, pinta-alaan, asuinalueeseen ja hintaan. Pankilta saatava laina on suhteessa asunnosta tehtyyn arvioon. Usein hinta-arvio on hieman alhaisempi kuin markkinahinta arviointiyrityksen ottaessa työnsä varmanpäälle.
RASITTEIDEN SELVITTÄMINEN
Kiinteistönvälittäjän tulee selvittää asiakkaalle kiinteistön rasitteet. Jos haluaa, apuna voi käyttää myös omaa asianajajaa. Kaupankohteesta tulee tarkistaa, onko se kiinnitetty tai onko olemassa sitä koskevia maksamattomia laskuja, esimerkiksi kunnallisveroja tai taloyhtiömaksuja.
Jos tällaisia rasitteita löytyy, tulee ne selvittää ennen kaupan solmimista. Myyjän tulee selkeästi osoittaa, että kaikki laskut on maksettu. Toinen vaihtoehto on vähentää laskujen summa kauppahinnasta, jolloin ostaja hoitaa maksut itse. Vaikka kiinteistö olisikin kiinnitetty, ei se ole ongelma, kunhan asia on tiedossa hyvissä ajoin etukäteen.
Lakimiehesi tai kiinteistönvälittäjäsi osaavat auttavat löytämään edullisimman vaihtoehdon, eli jatkaako lainaa, maksaako se kokonaan pois tai ottaako uusi kiinnitys sen tilalle.
TARKISTUSLISTA
– Kunnallinen kiinteistövero IBI kaupungintalolta (edellisen vuoden kuitti, joka otetaan myös mukaan notaarille). IBI-kuitista näkyy myös kiinteistön virallinen verotusarvo (valor catastral).
-Yhtiövastikkeiden maksu isännöitsijältä (taloyhtiön todistus, joka otetaan myös mukaan notaarille sekä taloyhtiön ”presidentin” että isännöitsijän allekirjoittamana).
-Puhelinyhtiö Telefónica (viimeisin kuitti, jotta mahdollisen puhelinliittymän saa tarvittaessa vaihdettua omalle nimelleen ja näkee että laskut on maksettu).
-Sähkölaitos esim. Endesa (viimeisin kuitti, jotta saa vaihdettua sähkösopimuksen omalle nimelleen ja näkee että laskut on maksettu).
-Vesiyhtiö (viimeisin kuitti, jotta saa vaihdettua vesisopimukset omalle nimelleen ja näkee että laskut on maksettu).
-Maarekisteriote (nota simple) maarekisteristä (Registro de la Propiedad). Otteesta käy ilmi mm. kiinteistön sijainti- ja mittatiedot, omistussuhteet, kiinteistön lainat ja muut rasitukset, mahdollinen myyntikielto ja kiinteistön escritura-arvo.
Uudistuotannossa on kiinnitettävä huomiota rakennuttajan toimintaan. Uudistuotantoon liittyvät kysymykset, kuten onko asunnolla kaupungin myöntämä asuttamislupa (cédula de habitalidad), kannattaa selvittää ajoissa esimerkiksi lakimiehen avulla.
Ensiarvoista uudisrakennusta ostettaessa on myös selvittää ja pyytää nähtäväksi, että rakennuttajalla on Espanjan lainsäädännön edellyttämät pankkitakuut ja takuuvastuuvakuutukset kunnossa.
Yleensä näin nykyään on, koska taannoin uudistetun lainsäädännön mukaan rakennusta ei voi rekisteröidä virallisesti, elleivät vakuutukset ole kunnossa.
Uudisrakennuksilla on pakollinen 10 vuoden takuu perusrakenteiden osalta ja 3 vuoden takuu kevyempien rakenteiden sekä sähkö, vesi- ja viemärijärjestelmien virheiden varalta. Lisäksi rakentajan on sisällytettävä pakolliseen vakuutuspakettiin yhden vuoden takuu, joka kattaa mahdollisista kiinteistön viimeistelyä koskevista vioista (esimerkiksi maalausvirheistä) koituvat kustannukset.
Tonttikaavasta (plano parcial) käy ilmi alueen laillisuus sekä kaikki urbanisaatioon kuuluvat rakennukset. Kun urbanisaatio on laillinen ja rekisteröity, silloin sillä on myös kaupungintalon (ayuntamiento) antama asumislupa. Myös uudet tiet ja tehdyt suunnitelmat lähiympäristössä voi tarkistaa paikkakunnan kaupungintalon rakennustoimistosta.
Tarkista vielä, että myyjällä on todellakin kiinteistörekisteriote (nota simple) ja että hän on omistaja ja oikeutettu myymään kiinteistön.
Jokaisessa kerros- tai rivitalossa on eräänlainen yhtiöjärjestys, titulo constitutivo, eli notaarin laatima julkinen asiakirja, jossa kuvataan rakennus kokonaisuudessaan kaikkine huoneistoineen, liikehuoneistoineen, lisärakennuksineen ja niin edelleen.
Yhtiöjärjestyksessä huoneistolle on määritelty osuus rakennuksen kokonaisarvosta sadasosina. Osuutta kutsutaan nimellä cuota de participación.
Tämän kertoimen mukaan omistaja vastaa taloyhtiön kustannuksista eli vastikevuokra lasketaan tuon osakkuuden mukaan. Kertoimeen vaikuttavia tekijöitä ovat mm. asuinpinta-ala, terassi, katettu käytävä ja asunnon sijainti.
Kerrostaloissa omistusoikeus käsittää huoneiston lisäksi omistusoikeuden yhteisiin tiloihin kuten porraskäytävään, hissiin, tonttiin ja puutarhaan.
Lisäksi yhtiöjärjestykseen on kirjattu taloyhteisön asukkaita koskevat säännöt ja asetukset (estatutos, reglamentos). Nämä säännöt säätelevät taloyhteisön päätöksiä. Lisäksi taloyhteisön yleiskokouksissa voidaan päättää järjestyssäännöistä hyvinkin yksityiskohtaisesti koskien esimerkiksi uima-altaan käyttöä ja kotieläimiä.
Asunnon oston yhteydessä kauppakirjaan eli escrituraan merkitään, että uusi omistaja on tutustunut yhtiöjärjestykseen. Näihin sääntöihin kannattaa todella tutustua jo ennen kiinteistön ostamista. Kiistakysymyksissä kiinteistölaki (Ley de Propiedad Horizontal) on omistajayhteisön sääntöjen yläpuolella.
VARSINAINEN KAUPANTEKO
Kun kaikki on tarkastettu ja rahoitus kiinteistön ostoa varten järjestetty on vuorossa enää varsinainen kauppaprosessi. Jotkut haluavat hoitaa kiinteistökaupan ilman kiinteistönvälittäjän palveluksia. Menettely on tietenkin mahdollinen vaikkapa hyvien tuttujen välisessä kaupassa, mutta ei suositeltavaa normaalissa asuntokaupassa etenkin jos espanjan kieli ei ole erittäin hyvin hallussa.
Lisäksi on muistettava, että kiinteistönvälittäjän palkkion maksaa myyjä, eikä ostaja, mistä syystä harvemmin kiinteistö on hinnaltaan halvempi vaikka sen ostaisi suoraan esimerkiksi rakentajalta. Jos itse etsii myytävää asuntoa, kannattaa ensin pyytää tuttua luotettavaa kiinteistönvälittäjää ottamaan yhteyttä halutun asunnon myyjään, näin asunnon palkkion voi jakaa molemmat välittäjät, jos asuntoo myy esimerkiksi toinen kiinteistönvälitys toimisto, myyntihinta ei muutu vaikka kaupanteossa on kaksi välittäjää, yksi ostajan puolelta ja toinen myyjän puoleltra, myyntoihinta pysyy aina samana.
Kaupan solmimisessa tulee olla aina mukana kiinteistönvälittäjä, halutessa lakimies sekä Suomen ja Espanjan kielen hyvin hallitseva henkilö. Kiinteistönvälittäjä toimii monissa tapauksissa myös tulkkina, mutta jotta kaikki sopimukseen liittyvät kohdat tulevat varmasti oikein ymmärretyiksi, kannattaa vakavasti harkita alaa tuntevan kääntäjän palkkaamista.
HUOMIOITAVAA
Jos olet ostamassa kiinteistöä, jonka omistaa yhtiö, sinun tulee neuvotella kaupasta ehdottomasti veroasioihin erikoistuneen lakimiehen kanssa. Jos myyjänä on veroparatiisi- eli ns. Off Shore-yritys, siis esimerkiksi Gibraltarille rekisteröity yritys, kauppaan liittyvät myös kansainvälinen verotus ja Espanjan erikoislait.
Hallintokulut, uudet lait ja verotus, jotka koskevat veroparatiiseihin rekisteröityjen yritysten omaisuutta pitää tutkia huolella. Jos olet aikeissa ostaa Off Shore-yhtiön omistamaa omaisuutta, hanki asianajaja, jolla on kansainvälisen verotuksen tuntemus ja kokemusta esimerkiksi gibraltarilaisyhtiöiden kiinteistökaupoista.
OSTOTARJOUS
Kun olet löytänyt sinua miellyttävän kohteen, jonka ostamista harkitset vakavasti, kysy välittäjältäsi onko myyjän kiinteistölleen tekemä hinnoittelu kohtuullinen. Uudisrakennusten tapauksessa on harvoin epäselvyyttä, sillä hinnat ovat pääsääntöisesti kiinteitä listahintoja.
Käytettyjen asuntojen suhteen tilanne on monesti toinen, koska vanhojen asuntojen myyjien odotukset vaihtelevat; osa hinnoittelee myydäkseen, toinen odottaa tinkimistä, osa taas vartoo kunnes markkinoilla ollaan valmiita maksamaan pyydetty (korkea) hinta.
Kansallisuuksien välillä voi käyttäytymisessä olla suuriakin eroja. Mikäli pyyntö tuntuu korkealta, on tehtävä vastatarjous. Parasta on arvioida sopivalta tuntuva hinta yhdessä kiinteistönvälittäjän tai muun aluetta tuntevan henkilön kanssa ja tehdä myyjälle ostotarjous. Halutessaan ostaja voi käyttää tarjouksen tekemisessä myös asianajajan apua.
Tarjoukseen sisällytetään seuraavat asiat:
-Hinta
-Maksutapa
-Käsirahan suuruus
-Kuka maksaa verot ja maksut; ota huomioon erityisesti plusvalía eli asuntokaupan yhteydessä maksettava kunnallinen arvonnousuvero. Veron maksaminen kuuluu lain mukaan myyjälle, sillä hän on edun saanut. Sen maksaa ostaja vain siinä tapauksessa, että kauppasopimuksessa niin erikseen sovitaan.
Muista tarjousta tehdessäsi:
Älä oleta mitään. Sisällytä kaikki tarjoukseen niin myöhemmin ei ilmene mitään yllätyksiä tai asioita, jotka hidastavat kauppaprosessia. Jos asunto ostetaan kalustettuna, siitä on syytä mainita jo tarjousta tehdessä mahdollisimman yksilöidysti.
Mikäli myyjä sanoo vievänsä asunnosta pois vain “henkilökohtaiset tavaransa”, on syytä tarkastaa, mitä tavaroita tämä määritelmä koskee. Sopimuksen paperille muotoilevat kiinteistönvälittäjä ja myyjä.
Hyvä välittäjä saa kaupan hierottua hyvillä ehdoilla ja nopeasti. Rahoituksen täytyy olla järjestyksessä jo tässä vaiheessa, koska silloin myyjä vakuuttuu ostajan olevan vakavissaan ja päättää helpommin pitää ostajasta kiinni ja suostuu ehkä helpommin myönnytyksiin. Älä arastele tarjouksen tekemistä. Espanjassa tarjous on yleensä suullinen, eikä se ei ole sitova.
YKSITYINEN SOPIMUS contrato privado
Kun sekä myyjä että ostaja ovat päässeet yhteisymmärrykseen, on aika solmia Espanjan yleisen käytännön mukainen yksityinen sopimus (contrato privado) ennen lopullista julkista kauppakirjaa (escritura pública). Tässä sopimuksessa ilmenevät kaikki kauppaan liittyvät ehdot.
Yksityisellä sopimuksella kaupan osapuolet varmistavat suullisen sopimuksen pitävyyden.Yksityinen sopimus on laillisesti sitova ja sen yhteydessä maksetaan yleensä käsiraha esimerkiksi 10 prosenttia kauppasummasta.
Käsiraha suojaa sekä myyjää että ostajaa, mikäli toinen osapuoli tulee katumapäälle tai löytää paremman kohteen tai asiakkaan. Mikäli ostaja peruu kaupan yksipuolisesti, hän ei saa etumaksua takaisin, jollei asiasta ole erikseen sopimuksessa mainittu tai ellei myyjä suostu käsirahasta luopumaan.
Mikäli myyjä peruu kaupan, ostaja on oikeutettu lain mukaan saamaan maksamansa käsirahan kaksinkertaisena takaisin. Toisin sanoen, jos ostaja haluaa sitoa myyjän mahdollisimman pitkälle kauppaan, hänen hyödyttää maksaa mahdollisimman iso käsiraha, jotta myyjän ei kannata enää perua tekemäänsä sopimusta, vaikka hän saisi paremman tarjouksen muualta.
Yleisenä käytäntönä on, että yksityisessä sopimuksessa kauppahinta on yleensä aina korkeampi kuin escriturassa. Näin on vältetty maksamasta kauppaan liittyviä veroja täysimääräisesti.
Escrituraan merkittyä arvoa ei kuitenkaan kannata merkitä todellista kauppahintaa kovinkaan paljon alemmaksi sillä veroviranomaiset valvovat asuntokauppojen hintatasoa ja valtiovalta voi viimekädessä käyttää etuostooikeutta, jos kauppahinta on selvästi markkinahintoja alhaisempi ja viranomaisilla on aihetta epäillä veronkiertoa.
Toisaalta escrituraan ei kannata sisällyttää sellaista mikä sinne ei kuulu. Irtaimistosta, esimerkiksi keittiökalusteista, kannattaa tehdä kauppa erillisenä, eli kirjata niiden arvo yksityiseen sopimukseen. Tällä tavoin escrituraan voidaan merkitä kokonaiskauppahintaa alempi summa eli ainoastaan varsinaisen kiinteistön arvo, jolloin veroviranomaisella ei ole asiaan huomauttamista.
Nykyään monet kaupungit käyttävät kiinteistökaupassa maksettavan varainsiirtoveron suuruuden määrittelyssä oletusarvona suoraan ko. kiinteistön kiinteistöveroarvoa laskettuna kaupungin määrittelemällä vuotuisella korotuskertoimella, eikä suinkaan maksettua virallista Escrituraan (Kauppakirjaan) kirjattua kauppahintaa. Näin laskettuna verotusarvo saattaa olla huomattavastikin kiinteistöstä maksettua kauppahintaa korkeampi jolloin kaupunki automaattisesti lähettää uudelle omistajalla lisäverolaskun.
Kyseinen lasku on asunnonostajan mahdollista reklamoida suoraan oman kaupunkinsa verovirastoon 30 vrk sisällä laskun vastaanottamisesta, jolloin ko. kiinteistön verotusarvo määritellään uudelleen ja lisäveroa voi saada pienemmäksi tai sen voi saada jopa kokonaan pois. Varainsiirtoveron määrä kannattaa varmistaa kaupungilta ennen kaupantekoa jotta vältytään epämiellyttäviltä yllätyksiltä.
Lisäksi yksityiseen sopimukseen tulee lisätä seuraavat ehdot:
Kiinteistö on myyty ilman lainoja ja rasitteita eikä se ole kiinnitetty kenellekään takuuksi. Todisteeksi tästä tulee sopimuksen liitteenä olla nota simple eli maarekisteriote. Mikäli edellisestä kohdasta poiketen kiinteistöllä on rasitteena kiinnelainaa jäljellä, on sopimukseen kirjattava, kuinka lainan suhteen toimitaan; ottaako ostaja sen vastatakseen osana kauppahintaa, kuolettaako myyjä sen ennen kaupantekoa vai maksetaanko laina pois kaupantekoprosessin yhteydessä.
Lisäksi sopimuksesta tulee ilmetä, että kaikki kiinteistöä koskevat laskut (sähkö, vesi, puhelin, IBI) on maksettu ja kaikki talouteen jäävät koneet ja kalusteet on listattu ja ovat toimivia. Listataan kirjallisesti kiinteät kalusteet ja laitteet sekä muu asunnon varustus (esim. keittiönkaapit, pesukone, parvekelasit jne.) Listataan myös huonekalut ja taulut jos niiden on sovittu sisältyvän kauppahintaan. Myöhemmin julkinen kauppakirja eli notaarilla vahvistettava escritura, solmitaan yksityisessä sopimuksessa määriteltyjen ehtojen mukaisesti.
On syytä ottaa huomioon, että vain yhtiöt tai henkilöt, jotka on nimetty escriturassa omistajiksi ovat oikeutettuja myymään. Omistajaa voi edustaa myös notaarin vahvistamalla valtakirjalla valtuutettu edustaja. Maksut tulee maksaa aina myyjälle. Jos hänen edustajaan toimii kiinteistönvälittäjä tulee hänellä olla asiasta virallinen kirjallinen valtuutus.
Ostajan tulee aina tietää, kuka on myyjä. Myyjän tai myyjän edustajan tulee olla mukana sopimusta allekirjoitettaessa. Espanjassa laillisesti sitovia ovat pääsääntöisesti vain espanjankieliset dokumentit ja sopimukset.
RESIDENTIN JA EI-RESIDENTIN ERO
Solmittaessa asuntokauppaa Espanjassa pitää aina huomioida keneltä ostaa. (Millainen oleskelustatus myyjällä on). Verotukseen ja kaupan vahvistamiseen notaarilla vaikuttaa, onko henkilö espanjalainen vai ulkomaalainen, onko joko toinen tai molemmat kaupan osapuolet ulkomaalaisia ja onko heillä residencia vai ei.
Jos asunto ostetaan henkilöltä, joka ei asu vakituisesti Espanjassa, tulee kauppasummasta notaari pidättää kolmen prosentin ennakkovero, joka on tuloutettava viranomaisille (ks. poikkeus kappaleen lopusta). Kyseinen summa on myyjältä pidätettävä ennakkopidätys mahdollisesta myyntivoitosta. Pidätys on tehtävä, vaikkei myynnistä todellisuudessa voittoa tulisikaan.
Verovelvollisen eli myyjän täytyy tahollaan laatia asianmukainen veroilmoitus, jotta hän saisi pidätetyn veron kokonaan tai osittain takaisin. Ostajan ei tarvitse huolehtia muusta kuin veronpidätyksestä ja kyseisen osuuden maksamisesta verotoimiston tilille. Notaarille tulee ennen escrituran allekirjoittamista selvittää miten maksu hoidetaan.
Kätevintä on kirjoittaa viiden prosentin kauppasummasta suoraan verohallitukselle osoitettu shekki ja esittää tämä notaarille. Tätä pidätystä ei tarvitse tehdä, jos myyjä on omistanut asunnon 10 vuotta ennen 31.12 1996. On muistettava että ennakonpidätys tehdään ainoastaan silloin kun myyjä ei ole residentti.
Ostajan tulee hoitaa 30 päivän sisällä kaupansolmimisesta lainhuudatukseen kuuluvat maksut. Hänen kuuluu myös hoitaa ennakkopidätyksen maksu ja toimittaa kuitti myyjälle.
Jos asunnonostaja ei ole residentti, tulee hänen pystyä todistamaan notaarille, mistä hänellä on asunnonostoon tarvittavat varat. Mikäli rahat on siirretty Suomesta Espanjaan, tulee hänellä olla pankin antama todistus, että rahat on siirretty ulkomailta juuri asuntokauppaa varten.
Jos asunnon ostaja maksaa asunnon Espanjassa, euromääräisestä kokonaissummasta esitetään notaarille mahdolliset ennakkomaksukuitit, pankin siirtotodistukset tai myyjälle osoitettu pankkishekki, jotka todistavat, että kauppahinta on maksettu viimeistään allekirjoitustilaisuudessa.
Mikäli maksu on suoritettu ulkomailla, siitä esitetään kuitti, joka osoittaa myyjän vastaanottaneen kauppasumman. Kauppakirjoissa kauppasumma ilmoitetaan nykyään pelkästään euroissa.
JULKINEN KAUPPAKIRJA escritura pública
Yksityisen sopimuksen solmimisen jälkeen ostaja ja myyjä allekirjoittavat notaarin luona julkisen kauppakirjan escritura pública. Mukana on oltava sekä ostaja että myyjä henkilökohtaisesti tai heidän edustamansa asiamies notaarin vahvistamalla valtakirjalla. Mukaan on otettava myös edellisen vuoden kuitit asunnon kiinteistöverosta IBI sekä todistus maksetuista yhtiövastikkeista.
Julkisen kauppakirjan laatii notaari ja siihen kirjataan kaikki kaupan ehdot. Notaarin tehtäviin kuuluu myös todistaa kauppakirjat muodollisesti oikeiksi sekä toimia todistajana asiakirjan allekirjoitustilanteessa. Notaarin pitää myös varmistaa, että kaupan osapuolet ymmärtävät asiakirjan sisällön.
Tässä tarvitaan kielitaitoa tai tulkki. Alkuperäinen asiakirja jää notaarille ja hän antaa kopiot kauppakirjasta sekä myyjälle että ostajalle. Allekirjoituksellaan notaari vahvistaa kaupan laillisuuden.
Kopio uudesta escriturasta täytyy pyytää heti allekirjoittamisen jälkeen. Sen saa yleensä odottaessa. Tämän jälkeen asiapaperit toimitetaan kiinteistörekisteriin kirjattavaksi eli lainhuudatettavaksi, joka yleensä vie aikaa. Kiinteistörekisteristä alkuperäisen kauppakirjan kirjattu ja leimattu kopio on normaalisti noudettavissa 3-5 kuukauden kuluessa escrituran allekirjoituspäivästä lukien.
Notaarin palkkio lasketaan prosentuaalisesti kauppasummasta ja sen maksaa yleisen käytännön mukaan ostaja. Sama koskee myös muita varainsiirtokuluja, joista lisää jäljempänä.
Uudisasunnon rakennuttaja laatii valmiista kerrostalosta perustamis- ja lohkomisasiakirjan (título constituvo de propiedad horizontal) notaarin luona. Tämä asiakirja on välttämätön ennenkuin jokainen huoneiston omistajista voi rekisteröidä osuutensa kiinteistöstä. Kannattaa tarkistaa että kyseinen asiakirja todellakin on ajan tasalla, jos kyseessä on uusi rakennuskohde.
Jos ostettavassa asunnossa on jo laina ja se halutaan kuolettaa tai siirtää omiin nimiin, tapahtuu tämä vasta notaarilla kaupan teon yhteydessä. Paikalla ovat tällöin myös pankkien edustajat, joiden kanssa asiasta on oltava neuvoteltu ratkaisu jo etukäteen. Mikäli asuntoon tulee kiinnelaina, liitetään ehtoineen escrituraan.
Myös lainaehdot kannattaa lukea notariaatissa läpi ja tarkistaa, että esimerkiksi korko ja maksuaikataulu on kirjattu sovitun mukaisesti. Escrituran lukemiseen kannattaa varata aikaa ja pyytää jos mahdollista, teksti luettavaksi etukäteen ennen allekirjoitustilaisuutta.
Asunnonomistajan kannattaa muistaa että kuten muuallakin, myös Espanjassa kiinteistöomaisuudesta koituu joitakin säännöllisiä kuluja. Ei-residenttien omistamia kiinteistöjä ja ns. kakkosasuntoja verotetaan hieman raskaammin kuin residenttien omassa käytössä olevia asuinkiinteistöjä.
Seuraavassa on listattu kuluja, jotka kuuluvat kiinteistönomistajan hoidettavaksi. Kannattaa aina varmistua, että vuotuiset kiinteistöön kohdistuvat maksut hoituvat ajallaan ja eräpäiviin mennessä, jotta maksukehotuksilta ja viivästyskoroilta vältytään. Tästä syystä kannattaa käyttää pankkien maksupalvelua, josta on kerrottu tässä kirjassa aiemmin.
KULUT ASUNNON OMISTAMISESTA
IBI, Impuesto sobre Bienes Inmuebles
IBI, eli kaupungin vuosittain perimä kiinteistövero määräytyy paikallisesti ja lasketaan kiinteistön verotusarvoon (Valor Catastral), joka on merkitty mm. IBI-kuittiin. Sen saa myös selville kysymällä asiaa kaupungin verotoimistosta, jonka tehtävänä on IBI-maksujen perintä.
Kiinteistöjen verotusarvot ovat yleensä markkina-arvoa alhaisempia. Kiinteistövero on kunnallisvero ja vaihtelee kunnittain sekä myös asuntoalueittain. Maaseutuasunnosta vero on alhaisempi kuin kaupunkiasunnosta.
Keskimääräinen vero asunnosta, jonka verotusarvo on 90 000 euroa, on noin 360 euroa vuodessa. Maksuajankohta vaihtelee kunnittain. Usein maksuajankohta kuitenkin osuu kesäkuukausiksi. Sen takia maksusta kannattaa tehdä suoraveloitussopimuksen kunnan ja pankin kanssa.
MAKSUT JA ILMOITUKSET
Kaupan laillistamisen jälkeen tulee huolehtia muutamista maksuista ja ilmoituksista. Ne kannattaa antaa kiinteistönvälittäjän, asioidenhoitajan (asiointitoimiston) tai asianajajan hoidettavaksi.
-Lainhuudatus maarekisteriin (Registro de la Propiedad)
-Notaarin palkkio (prosentuaalinen, lasketaan kauppasummasta)
-Lainhuudatusmaksu eli rekisteröintimaksu (prosentuaalinen)
-Maan arvonnousuveron eli plusvalían maksaa lain mukaan yleensä myyjä, ellei escriturassa erikseen toisin mainita
-Varainsiirtovero (Impuestos de Transmisiones Patrimoniales, ITP) on käytetyistä kiinteistöistä seitsemän prosenttia kauppasummasta ja nousee 1.7.2010 lähtien asuntojen tapauksessa 8 prosenttiin, muissa kiinteistöissä 18 prosenttiin.
-Arvonlisävero eli IVA (Impuesto de Valor Añadido) on seitsemän prosenttia kauppasummasta. Se maksetaan vain uudesta asunnosta. Tällöin maksettavaksi ei tule varainsiirtoveroa. Uuden asunnon juridisista asiakirjoista joudutaan maksamaan lisäksi leimavero, joka on 1 prosentti kauppahinnasta.
Asuntotulovero
Ainoastaan ei-residenttien pitää maksaa vakituisesta asunnostaan asuntotuloveroa. Kiinteä veroprosentti on 25. Se lasketaan viranomaisten määrittelemästä laskennallisesta asuntotulosta, joka on alueen mukaan 1,12% kiinteistön verotusarvosta. Esimerkiksi verotusarvoltaan 90.000 euron kiinteistöstä ei-residentti maksaa omaisuusveroa 180 euroa vuodessa.
Espanjan verohallinnon pyrkimyksenä on saattaa kiinteistöjen verotusarvot lähemmäksi todellisia markkina-arvoja, jolloin asuntotulo on 1,1% kiinteistön verotusarvosta. Alueilla, joilla verotusarvoja ei ole vielä tarkistettu, asuntotuloksi lasketaan 2%. Verotusarvojen tarkistus ei välttämättä nosta asuntotuloveroa, koska veroprosentti laskee kahdesta 1.1:en.
Mikäli ei-residentillä ei ole Espanjasta muita tuloja, asuntotulovero maksetaan verovuoden jälkeisen vuoden loppuun mennessä samalla verohallinnon 214-lomakkeella kuin omaisuusvero. Vakituisesti Espanjassa asuvan residentin ei tarvitse maksaa vakituisesta asunnostaan asuntotuloveroa. Kakkosasunnostaan myös residentti joutuu maksamaan asuntotuloveroa. Laskutapa on sama kuin ei residentillä.
Comunidad-maksu
Comunidad-maksu kerrostaloissa vastaa Suomen yhtiövastiketta. Kiinteistöistä, jotka kuuluvat johonkin kiinteistöyhteisöön, jolla on yhteisiä yksityisalueita ja/tai velvoitteita, maksetaan comunidad-maksua. Omakotitaloista, jotka eivät kuulu mihinkään taloyhteisöön, ei makseta kyseistä maksua lainkaan.
Comunidad maksetaan yleensä neljännesvuosittain, eräissä taloyhtiöissä jopa kuukausittain. Veloitus kattaa yhteisten alueiden hoidon juoksevat kulut kuten yksityisten teiden kunnossapidon, valaistuksen, puutarhanhoidon, uima-altaan jne. Kulut luonnollisesti vaihtelevat palvelujen ja taloyhteisön huoneistomäärän mukaan. Kiinteistönvälittäjä opastaa, mitkä kulut kuuluvat kiinteistön yhtiövastikkeen piiriin. Comunidad-maksun voi myös jättää pankin maksupalvelun hoidettavaksi.
Jätemaksu
Jätemaksu (basura) kuuluu kiinteistön omistajan vastuulle. Joillakin alueilla maksu peritään erikseen, toisilla se sisältyy kaupungin kiinteistöveroon.
MUITA ASUINKULUJA
-sähkö
-vesi
-puhelin
-kaasu
-kotivakuutus
-mahdollinen hälytys- tai turvajärjestelmä
-mahdollinen puutarhuri tai uima-altaan hoitaja
-mahdollinen siivooja
ASUNNONOSTAJAN MUISTILISTA
Kokeile ja valitse
-Asu ensin vuokralla!
-Kartoita eri alueita ja asuntotyyppejä, jotta tiedät mitä omalta asunnoltasi ja asuinalueeltasi haluat.
-Älä kiirehdi, vaihtoehtoja löytyy aina.
Paperiasiat kuntoon
-Hanki NIE-numero
-Avaa pankkitili
-Harkitse kaupungin asukkaaksi kirjautumista
-Mieti asunnon rahoitusta, tuleeko se Suomesta vai otatko lainan Espanjasta.
-Jos otat asuntolainaa, tee se ajoissa saadaksesi ensimmäisen vuoden lainan kulut verovähennyksiin.
-Sovi mahdollisista rahansiirroista jo Suomessa.
-Mikäli aiot hakea asuntolainaa, sovi lainaehdoista pankkisi kanssa mielellään jo etukäteen ja varmista että pankkisi on todellakin valmis myöntämään luoton. Vertaile lainaehtoja eri pankkien välillä.
Hanki asiantuntija-apua
-Tutustu paikallisiin kiinteistönvälittäjiin ja asiointitoimistoihin, sen jälkeen valitse yhteistyökumppani huolella.
-Kiinteistönvälitystoimistosta kannattaa varata aika etukäteen, jolloin välittäjällä on aikaa keskittyä asiakkaaseen paremmin.
-Mikäli päätät palkata lakimiehen avuksesi, valitse myös hänet huolella.
-Tarkista asiantuntijoiden avulla, että ostettavan asunnon kunto on lupausten mukainen. Esimerkiksi komeroiden alaseinämissä saattaa olla home-esiintymiä.
-Pyydä kiinteistönvälittäjää tai asianajajaa hankkimaan nota simple eli maarekisteriote. Siitä selviää, onko asunnolla hoitamattomia rasitteita, kuka on asunnon omistaja ja mikä on kiinteistön verotusarvo. Tee tai teetä sopimuksesta mahdollisimman kattava. Älä oleta mitään. Jos jokin kohta arveluttaa, älä arkaile kysyä. Asiantuntijat ovat sitä varten, että he neuvovat sinua. Jätä myyjän painostus aina omaan arvoonsa. Muistathan, että ostopäätöstä ei tarvitse tehdä kiireessä. Yön yli voi aina nukkua.
Hinnat ja välityspalkkiot
Espanjassa sama kiinteistö voi olla myynnissä usealla kiinteistönvälittäjällä. Sama kohde voi olla tarjolla jopa erihintaisena. Tällöin välittäjä on saattanut antaa kohteen myyntiin toiselle välittäjälle ja on lisännyt oman palkkionsa varsinaisen kauppahinnan päälle. Näin toimivat erityisesti “pimeästi” töitä tekevät välittäjät. Asunnon omistavalta myyjäosapuolelta kannattaa varmistaa oikea kauppahinta. Yli viiden prosentin välityspalkkioon ei pidä suostua.
Asunnon myyjä maksaa asunnon välittäneelle agentille eli kiinteistönvälittäjälle komission, jos kauppa solmitaan agentin esittelemän ostajan kanssa. Jos välittäjiä on useampia, he jakavat välityspalkkion. Komissio on aina suhteessa lopulliseen hintaan.
Välittäjän saama komissio voi vaihdella, mutta tavallisesti se on kauppasummasta viisi prosenttia, joka on alalla virallinen maksimi. Välityspalkkion maksaminen kuuluu myyjälle. Uudisrakennusten hintoihin on lisätty myyntikomissio eli ostaja maksaa saman hinnan huolimatta siitä, ostaako hän asunnon suoraan rakennuttajalta vai kiinteistönvälittäjältä. Muista, että asunnon ylläpito maksaa myös Espanjassa.
Asunnon omistajan mietittävää
-Espanjalainen testamentti
-Perintövero
-Omia etuja suojelemaan ja riskejä vähentämään kannattaa turvautua asiantuntijoihin.
-Pienellä rahalla säästät kuluissa ja ajassa. Anekdootit huijatuista asunnonostajista ovat usein vain tarinoita, jotka olisi voitu välttää käyttämällä asiantuntijoita ostoprosessin alkumetreiltä alkaen.
-Espanjan asuntokauppaan perehtyneiden asiantuntijoiden yhteystietoja löydät mm. internetistä osoitteesta www.espanja.com sekä suomalaislehdistä.